Poznaj swoje prawa:
Jak szybko najemca straci mieszkanie za niepłacenie czynszu?

Fot: Eksmisja najemcy za zaległości w spłatach czynszu.

Polacy zdecydowanie bardziej wolą własność mieszkaniową od najmu. Taka sytuacja nie zmienia się już od dawna. Trudno oczekiwać, że spore zmiany dotyczące tej kwestii nastąpią w najbliższych latach. Tym niemniej, liczba polskich najemców jest spora. Można szacować, że około 1,5 miliona naszych rodaków zasiedla mieszkania wynajmowane na wolnym rynku (głównie od prywatnych właścicieli). Grono najemców powiększają również lokatorzy mieszkań komunalnych oraz zakładowych, a także klienci TBS-ów i posiadacze spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania. Z myślą o tych wszystkich osobach, eksperci porównywarki eBroker.pl postanowili wyjaśnić zasady wypowiedzenia umowy najmu na wskutek zaległości czynszowych. Taki poradnik z cyklu „Poznaj swoje prawa” może być przydatny również dla czytelników, którzy aktualnie wynajmują swoje mieszkanie albo zamierzają rozpocząć wynajem w najbliższej przyszłości. 

Kluczowa jest ustawa o ochronie praw lokatorów …
Ogólne aspekty najmu zostały uregulowane w ustawie kodeks cywilny (KC). Wspomniany kodeks zawiera przepisy dotyczące również zasad wypowiadania umowy wynajmu lokalu na wskutek zaległości czynszowych. Zgodnie z artykułem 687 kodeksu cywilnego, wypowiedzenie umowy najmu bez zachowania dodatkowego terminu wypowiedzenia jest możliwe, jeżeli najemca zalega z czynszem za przynajmniej dwa pełne okresy płatności. W takiej sytuacji, trzeba jednak powiadomić najemcę pisemnie, udzielając mu jednocześnie dodatkowego miesięcznego terminu na zapłatę zaległości. Co ważne, umowa najmu nie powinna przewidywać rozwiązań mniej korzystnych dla najemcy niż te określone przez artykuł 687 KC.

Płać ratę kredytu niższą nawet o 30%. Porównaj oferty »
Warto pamiętać, że przepisy KC dodatkowo przewidują możliwość wypowiedzenia umowy najmu w dowolnym momencie, jeżeli wspomniana umowa została zawarta na czas nieokreślony, a czynsz jest płatny miesięcznie. W takich okolicznościach, okres wypowiedzenia musi wynosić przynajmniej trzy miesiące, a najem powinien trwać do zakończenia miesiąca kalendarzowego (zobacz artykuł 688 kodeksu cywilnego). Oczywiście możliwe jest wprowadzenie do umowy dłuższego terminu wypowiedzenia niż kodeksowe trzy miesiące.
Powyższe zasady z kodeksu cywilnego w praktyce dotyczą przede wszystkim lokali użytkowych. Dla najmu lokali mieszkalnych przewidziano bowiem osobne regulacje. Zostały one zawarte w ustawie o ochronie praw lokatorów. Według wspomnianej ustawy, lokatorem jest każda osoba użytkująca lokal na podstawie innego tytułu niż prawo własności. Ze względu na swój bardzo szeroki zakres obowiązywania, przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów dotyczą m.in. najemców mieszkań należących do osób prywatnych, lokatorów komunalnych „M”, członków spółdzielni mieszkaniowych oraz klientów towarzystw budownictwa społecznego (TBS-ów).

60 firm pożyczkowych w jednym miejscu. Porównaj oferty »
Wspomniana ustawa o ochronie praw lokatorów wskazuje, że wypowiedzenie umowy najmu z miesięcznym terminem (na koniec miesiąca kalendarzowego) jest możliwe, jeżeli najemca ma czynszowe zaległości za co najmniej trzy pełne miesięczne okresy płatności i nie uregulował swoich zobowiązań pomimo wyznaczenia mu dodatkowego jednomiesięcznego terminu na spłatę długu. Jak nietrudno zauważyć, zasady wypowiedzenia umowy określone przez ustawę o ochronie praw lokatorów dość znacząco różnią się od regulacji z kodeksu cywilnego. Na gruncie KC możliwe jest rozwiązanie umowy bez dodatkowego okresu wypowiedzenia. Kodeks cywilny przewiduje też możliwość zastosowania takiego radykalnego rozwiązania w obliczu zaległości dwumiesięcznych. Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów są bardziej korzystne dla najemców (ze względu na obowiązek zastosowania przynajmniej miesięcznego okresu wypowiedzenia i konieczność wcześniejszego skumulowania się długu z co najmniej trzech miesięcy).
Przejdź na drugą stronę i poznaj zasady przy najmie okazjonalnym »