Wysokość oprocentowania jest najważniejszym czynnikiem, który wpływa na koszt kredytu hipotecznego. Dlatego nowy cykl artykułów prezentujących kluczowe aspekty funkcjonowania „hipotek” zaczyna się od tematyki związanej ze stopami procentowymi. Konkretniej rzecz ujmując chodzi o międzybankowe stopy WIBOR, które determinują wysokość odsetek płaconych przez posiadaczy kredytów hipotecznych …
Zmienne oprocentowanie to krajowy standard …
W przypadku kilku rynków (m.in. amerykańskiego) kredyty hipoteczne o stałej wysokości kosztów odsetkowych są typowym elementem oferty. Krajowe banki na razie oferują jedynie produkty, których oprocentowanie jest gwarantowane w kilkuletnim okresie.
W związku z powyższym wszyscy rodzimi posiadacze kredytów hipotecznych muszą zaakceptować zmiany oprocentowania. Jego bieżącą wartość ustala się na podstawie tzw. stopy referencyjnej. W warunkach polskiego rynku kredytowego taką rolę pełni międzybankowa stawka WIBOR (ang. Warsaw Interbank Offered Rate). Jest ona wyznaczana na podstawie oprocentowania pożyczek, których mogą udzielać sobie największe krajowe banki. Taka wymiana środków na wewnętrznym rynku pomaga im w utrzymaniu bieżącej płynności.
Codzienne notowania WIBOR-u są ustalane z uwzględnieniem kilku terminów zwrotu międzybankowych pożyczek. Przykładowo WIBOR 3M odzwierciedla przeciętny koszt trzymiesięcznej pożyczki, którą wiodące banki mogą udzielić swoim konkurentom. Obecnie do wyznaczenia stóp WIBOR przyjmuje się wartości podawane przez dwanaście krajowych instytucji (tzw. uczestników fixingu).
WIBOR 3M stanowi podstawę do ustalenia oprocentowania większości kredytów hipotecznych. Tylko trzy krajowe banki stosują inną stopę referencyjną. ING uwzględnia sześciomiesięczną stawkę WIBOR-u (WIBOR 6M). Oprocentowanie dla klientów BGŻ-u może być wyznaczane na podstawie półrocznej lub rocznej stawki referencyjnej (WIBOR 1Y). Bank Pekao dla wybranych kredytobiorców przewiduje natomiast opcję polegającą na uwzględnieniu miesięcznej stawki (WIBOR 1M) zamiast standardowego WIBOR-u 3M.
Termin przyjętej stopy WIBOR zwykle determinuje częstotliwość aktualizacji oprocentowania udzielonych kredytów. Odmienną zasadę stosują tylko cztery banki (Credit Agricole, mBank, Multibank oraz Pekao). Wszystkie wymienione instytucje aktualizują poziom WIBOR-u 3M z miesięczną częstotliwością.
Marża, czyli miernik kredytowego ryzyka …
Niezależnie od przyjętego terminu stopa WIBOR wyznacza koszt pożyczki wolnej od ryzyka niewypłacalności dłużnika. W przypadku kredytów hipotecznych takie niebezpieczeństwo jest realne. Dlatego banki powiększają ustaloną stopę referencyjną o tzw. marżę. Jej wysokość jest uzależniona od wyników analizy kredytowej klienta. W swoich materiałach promocyjnych banki zwykle podają zakres możliwej marży (np. od 1,20 punktu procentowego do 1,80 punktu procentowego). Po zawarciu umowy jest ona traktowana jako niezmienny element oprocentowania kredytu hipotecznego.
Przesłanki do zmiany oprocentowania muszą być klarowne
W ramach podsumowania warto zwrócić uwagę na zapisy umowne, które przewidują możliwość zmiany oprocentowania kredytu hipotecznego. Okazuje się bowiem, że nie wszystkie krajowe banki dokładnie określają warunki podniesienia kosztów odsetkowych. W 2011 roku ten problem zbadał Sąd Najwyższy. Jego postanowienie (sygn. akt I CSK 310/11) wskazuje, że banki w swoich umowach powinny precyzować, jakie czynniki wpływają na zmianę wysokości naliczanych odsetek. Kredytodawcy mogą rezerwować sobie prawo do korekty oprocentowania po zmianie wskaźników innych niż WIBOR. W takim przypadku wpływ wybranego parametru również musi być dokładnie określony (przykład: wzrost poziomu inflacji podawanej przez GUS o więcej 0,30 punktu procentowego uprawnia bank do podwyżki oprocentowania o 0,20 punktu procentowego).
Komentarze
Właściciel serwisu eBroker.pl - Rankomat.pl nie weryfikuje opinii, recenzji czy ocen użytkowników zamieszczanych za pośrednictwem systemu Disqus, zarówno w zakresie ich rzetelności, jak i wiarygodności. Nie możemy potwierdzić, czy użytkownicy faktycznie korzystali z produktów i usług banków, firm pożyczkowych i Towarzystw Ubezpieczeniowych (TU) (za pośrednictwem portali należących do rankomat.pl lub bezpośrednio na stronie instytucji), których dotyczy opinia.
Jednocześnie informujemy, że w Serwisie publikowane są zarówno pozytywne, jak i negatywne komentarze.