Mieszkanie z TBS-u alternatywą dla własnego „M”?

Społeczny lokal wynajmą tylko osoby niezamożne

Sposób działania TBS-ów jest szczegółowo regulowany w ramach ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Wspomniany akt prawny definiuje również kryteria, które muszą spełnić osoby ubiegające się o uczestnictwo w systemie budownictwa społecznego.

Według obowiązujących przepisów towarzystwo budownictwa społecznego może wykonywać swoje zadania w formie spółki akcyjnej, spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółdzielni osób prawnych. W praktyce krajowe TBS-y najczęściej funkcjonują jako spółki z.o.o., w których większościowy pakiet udziałów posiada gmina.   

Do korzystania z usług towarzystw budownictwa społecznego są uprawnione osoby, które:

• nie posiadają prawa do lokalu znajdującego się w tej samej miejscowości
• osiągają dochód mniejszy od ustalonego limitu

Ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego przewiduje, że dochód gospodarstwa domowego, które mieszka w TBS-ie nie powinien przekraczać iloczynu przelicznika 1,30 oraz kwoty przeciętnego wynagrodzenia w danym województwie. Dopuszczalne odchylenie w stosunku do wspomnianego iloczynu wynosi:

• 20% dla jednoosobowego gospodarstwa domowego

• 80% dla dwuosobowego gospodarstwa domowego
• 80% oraz dalsze 40% dla każdej osoby zamieszkującej w większym gospodarstwie domowym   

Jeśli dochody najemcy przekroczą ustalony limit towarzystwo budownictwa społecznego może zaproponować podwyżkę czynszu do wartości rynkowych. Zwykle okazują się one znacznie wyższe od stawek obowiązujących innych klientów. Czynsze dla osób spełniających wymogi dochodowe są ustawowo ograniczone do 4,00% wartości odtworzeniowej 1 mkw. lokalu mieszkalnego. W przypadku mieszkania umiejscowionego w Krakowie obecny limit miesięcznych wpłat wynosi 14,84 zł/mkw.     

Najemca musi wnieść swój partycypacyjny wkład …

Bardzo charakterystycznym aspektem TBS-ów jest system tak zwanej partycypacji. Pozwala on na uzyskanie prawnego tytułu do wynajmu. Osoba ubiegająca się o partycypację (tzw. partycypant) musi wnieść swój wkład pieniężny. Jego wartość nie może przekraczać 30% szacunkowych kosztów budowy danego mieszkania. Wniesiona kwota podlega zwrotowi, jeżeli partycypant zrezygnuje z usług towarzystwa budownictwa społecznego. W takim przypadku TBS dysponuje rocznym terminem na zwrot zrewaloryzowanego wkładu. Prawo do partycypacji może być przeniesione w drodze cesji. Jego zbywca uzyskuje wówczas dodatkowe przychody z tytułu tzw. odstępnego.

Dzięki wniesionym wkładom partycypacyjnym TBS-y finansują przynajmniej część wydatków związanych z budową nowych mieszkań. Reszta kapitału może być pozyskiwana przy pomocy preferencyjnych kredytów, które są udzielane przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Ze względu na kłopoty z uzyskaniem wsparcia BGK towarzystwa budownictwa społecznego niekiedy muszą korzystać z oferty komercyjnych banków.

Przed rozpoczęciem wynajmu TBS może pobrać kaucję

Osoby zainteresowane wynajmem społecznego mieszkania powinny pamiętać o tym, że wartość wnoszonych środków nie ogranicza się do wkładu partycypacyjnego. TBS-y chętnie korzystają z możliwości pobrania kaucji na poczet ewentualnych długów. Maksymalna kwota takiego świadczenia odpowiada równowartości rocznego czynszu. Jest ono waloryzowane w trakcie wynajmu i podlega całkowitemu zwrotowi jeśli najemca terminowo regulował swoje zobowiązania.