Czy dłuższy okres spłaty kredytu hipotecznego się opłaca?

Odroczenie spaty kapitału powoduje bowiem znaczący wzrost kosztów odsetkowych w perspektywie dwudziestu lub trzydziestu lat. Co gorsza okazuje się, że wydłużanie okresu spłaty o takie same okresy (np. pięć lat) w coraz mniejszym stopniu zmniejsza wartość miesięcznej płatności.

Za niższą miesięczną ratę zawsze trzeba zapłacić …

Interesującą relację pomiędzy odsetkowym kosztem kredytu, a przyjętym okresem spłaty można dobrze zilustrować za pomocą poniższego przykładu.

Obliczenia będą prowadzone w kontekście następującej sytuacji:

Młode małżeństwo zamierza nabyć niewielkie mieszkanie deweloperskie o wartości 350 000 zł. Małżonkowie posiadają niewielki wkład własny (35 000 złotych). Pozostała część zobowiązania wobec dewelopera zostanie sfinansowana przy pomocy kredytu hipotecznego (kwota 315 000 zł). Cechy wspomnianego kredytu są następujące: raty równe, oprocentowanie wraz z marżą się na poziomie 6,50% w skali roku, brak prowizji. Przyszli kredytobiorcy mogą wybrać cztery różne warianty okresu spłaty:

• 20 lat
• 25 lat
• 30 lat
• 35 lat

Poniższe zestawienie przedstawia wyniki symulacji kredytowej, którą przeprowadzono dla czterech powyższych wariantów.

Z punktu widzenia analizy spore znaczenie mają wartości zamieszczone w przedostatnim wierszu powyższej tabeli. Na ich podstawie można stwierdzić, że wydłużenie okresu spłaty skutkuje poważnym wzrostem łącznych kosztów odsetkowych. Warto też nadmienić, że kwota odsetek nie zmienia się liniowo. Przykładowo wydłużenie okresu spłaty o kolejne pięć lat (z 25 lat do 30 lat) skutkuje większym wzrostem kosztów odsetkowych niż dwie inne  zmiany (z 20 lat na 25 lat, z 30 lat do 35 lat). Nieliniową zależność można też zaobserwować w przypadku miesięcznej raty (patrz piąty wiersz powyższej tabeli). Przykładowo wydłużanie okresu spłaty z 30 lat do 35 lat staje się mniej efektywne dla kredytobiorcy, niż poprzednia zmiana (z 25 lat na 30 lat).

Zmniejszenie miesięcznego obciążenia kosztuje coraz więcej

Powyższą analizę można podsumować przy pomocy wskaźnika, który informuje o tym, jaki wzrost kosztu odsetkowego trzeba zaakceptować w zamian za spadek raty o 1% (patrz ostatni wiersz powyższego zestawienia). Wartość wspomnianego wskaźnika zwiększa się wraz z wydłużaniem okresu spłaty o kolejne pięcioletnie okresy. Oznacza to, że kredytobiorca może zredukować miesięczna ratę o 1% w zamian za coraz większy wzrost kosztów odsetkowych.